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开发商破产后,房屋买受人能否以已支付全款为由,请求取回尚未变更登记的房屋

2021-07-12 12:00:00
开发商破产后,房屋买受人能否以已支付全款为由,请求取回尚未变更登记的房屋
详细介绍:

裁判要旨

房屋出卖人破产后,即使买受人已支付全款并占有房屋,只要房屋未变更登记至买受人名下,仍属于出卖人的破产财产,买受人无权取回。 

案情简介

一、2006年6月11日,王单群与凯旋公司签订《商品房买卖合同》,约定预售位于胜利广场商街B35号商品房。用途为商住。王单群通过银行按揭的方式支付了全款。合同第十一条“交接”中约定,商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面告知买受人办理交付手续,双方进行验收交接。

二、同日,王单群与发展公司签订《胜利广场商街商铺租赁合同》,将前述商铺租赁给发展公司,租赁期限自2007年7月1日至2010年6月30日止。由凯旋公司为发展公司的租金提供担保。合同期内发展公司已经按约支付王单群租金。

三、后凯旋公司的债权人向桐乡市人民法院申请凯旋公司破产,桐乡市人民法院于2013年7月11日裁定凯旋公司破产。

四、2015年,王单群向桐乡市法院起诉,请求确认胜利广场商街B35号房不属于凯旋公司的破产财产,应由其本人取回该商品房并办理预告登记。桐乡市法院案涉商品房不具备交付条件,王单群尚未取得该商品房为由,驳回了王单群的诉讼请求。

五、王单群不服一审判决,向嘉兴中院提起上诉,嘉兴中院维持原判。

六、王单群仍不服,向浙江高院申请再审,浙江高院以王单群未实际取得案涉房屋所有权,不符合行使取回权的条件为由,驳回了王单群再审申请。

裁判要点

本案中,案涉商品房并未竣工验收,实际不具备交付使用的条件,王单群与凯旋公司之间自然也未办理房屋过户登记。虽然王单群与凯旋公司签订的合同名称为《商品房买卖合同》,其内容实际为商品房预售。合同第十一条“交接”中明确约定,商品房达到交付使用条件后,双方才进行验收交接。由于案涉房屋所在商业广场项目一直未竣工验收,王单群未实际取得该房屋所有权。

虽然王单群主张其在购买胜利广场商街B35号房时已支付全款,并将房屋出租给发展公司,相当于已经占有房屋,但房屋作为不动产,其权利公示的方式为登记而非占有,王单群应提供房屋产权证书予以证明其已取得胜利广场商街B35号房。故此,三级法院均认为,《破产法》第三十八条规定的取回权行使的前提条件是,取回权人系财产的权利人。由于当事人未对涉案商铺进行所有权变更登记,王单群无法取得涉案商铺的所有权,不具备通过管理人从凯旋万豪公司处取回商铺的前提条件,其取回权主张不能成立。故驳回了王单群的诉讼请求。

实务经验总结

1. 对于购房者而言,占有房屋并不等同于取得房屋所有权,购买房屋支付房款后,应尽快办理房屋产权变更登记,才算终取得该房屋的所有权。

2. 与执行异议和执行异议之诉中优先保护购房人的权利不同,破产程序中,并未设定例外规定优先保护购房人的权利,而是严格依据《物权法》规定的不动产变更以登记作为生效要件的规定,以购房人是否登记为所有权人作为判断房屋是否纳入破产财产,用于清偿破产债权的依据。

3. 在建设部门进行的备案登记并不等同于预告登记,不具有物权效力。本案中,王单群主张其已向桐乡市建设局就案涉房屋进行备案登记,从未主张其已取得案涉房屋,未获法院支持。我们建议,购房人在房屋尚不具备登记条件时,可先向房管部门进行预告登记,加强对房屋的物权效力,待能进行不动产登记时即刻办理不动产登记。

(我国并不是判例法国 家,本文所引述分析的判例也不是指导性案例,对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时,尤其需要注意的是,司法实践中,每个案例的细节千差万别,切不可将本文裁判观点直接援引。我们对不同案件裁判文书的梳理和研究,旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角,并不意味着我们对本文案例裁判观点的认同和支持,也不意味着法院在处理类似案件时,对该等裁判规则必然应当援引或参照。)

法院判决

以下为该案在法院审理阶段,判决书中“本院认为”就该问题的论述:

本院经审查认为,本案主要争议焦点是王单群是否可以取回涉案商铺。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定,人民法院受理破产申请后,债务人占有的不属于债务人的财产,该财产的权利人可以通过管理人取回。但是,本法另有规定的除外。因此,通过管理人取回财产的前提是取回权人系该财产的权利人。因本案取回权争议的标的系不动产,根据《中华人民共和国物权法》第九条第 一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”之规定,产生不动产物权变动的法律后果必须以依法登记为公示方式。

因此,在当事人未对涉案商铺进行所有权变更登记的情况下,王单群无法取得涉案商铺的所有权,不具备通过管理人从凯旋万豪公司处取回商铺的前提条件,其取回权主张不能成立。但其可以就该《商品房买卖合同》支付的款项,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》、人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复等法律规范,在破产程序中主张相应的民事权利。原审判决以交付作为判定不动产物权变动的公示方式虽有不妥,但实体处理并无不当。针对王单群关于债权人会议将其列为合同债权人不当的主张,原审判决认为不属本案审理范围符合法律规定。

案件来源

王单群与浙江凯旋万豪置业有限公司取回权纠纷申诉、申请民事裁定书【(2017)浙民申1366号】


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